初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

代表的な金融機関の融資基準と、戦略的な利用におけるポイントとは?

投資対象で不動産投資を選んだら、ほとんどの方が必要になってくる銀行・金融機関からの融資。銀行、信用金庫など金融機関はとても慎重で堅実な組織です。誰にでもお金貸してくれるのではなくて、そうした機関から融資引き出すためのアプローチがあります。

ここでは融資に関わる資金と審査基準と、違約金について解説しています。

運転資金と設備資金の違いと返済年数

・運転資金と設備資金の違いとは

運転資金と設備資金は、どちらもローンの審査に関わってきます。前者の運転資金は、会社経営や事業で定期的に求められる資金の事です。例えば人件費や外注費や仕入れ費用などが該当します。これらの費用は、毎月1回ぐらいのペースで必要になるからです。不動産投資の場合、修繕費などは運転資金であると見なされる傾向があります。

設備資金とは、事業を長期的に続ける為に必要な設備を買う時の資金です。企業活動の為の土地や建物の購入費やパソコンや電話の費用や、サイト作成などの費用は、設備資金と見なされます。運転資金と違って、「定期的」な支払いではありません。人件費は毎月1回ペースですが、パソコン購入の費用は1回限りになるでしょう。

なお運転資金と設備資金は、返済年数に関する違いもあります。設備資金として融資を受けた場合、返済の年数を長く設定できます。

まとめると、運転資金は、経費、仕入れ、広告費等の融資です。設備資金は仕入れ以外のものを購入する場合、保証金の融資です。不動産経営する場合、これらを把握しておく事で経営に大きな影響が出ます。

繰り上げ返済の違約金について

・繰り上げ返済の違約金

ローンで借りたお金は、前倒しで返済する事もできます。いわゆる繰り上げ返済です。ただしローンの繰り上げ返済には、違約金があります。なお違約金でなく、「繰り上げ返済の手数料」と表現している金融機関も多いです。

違約金は、パーセントで表現されます。1%や2%などと表現され、残額に対してその数字が乗じられるのです。ですから残債が1,000万円であり、違約金が1%なら10万円になります。残債1,500万円なら、15万円といった具合です。

違約金が何円になるかは、ローンのタイプと経過期間に左右されます。例えば金利固定タイプのローンの場合は一律2%になるものの、変動タイプは0.5%から2%といった具合になります。変動タイプの違約金は、申し込みした時からの経過年数に左右されるのです。

例えば申し込みしてから1年以内に繰り上げ返済する場合は2%で、4年目に繰り上げする時は1%といった具合です。経過年数が長ければ、違約金の金額も低くなります。なお違約金の数字は金融機関によって異なり、必ず契約証書に明記されています。

代表的な金融機関の融資基準について

代表的な金融機関では、審査の際に「債務償還年数」を確認しています。不動産投資の場合、ローンで借りるお金を返済するのに要する年数を指します。そもそもローンで借りるお金の返済期間は、人それぞれ異なるのです。完済までに20年ぐらいかかると見込まれる方もいれば、30年ぐらいであると判断される事もあります。

主な金融機関では、この年数が短いかどうかを審査で確認しています。年数が短くなると見込まれる申込者は、返済能力も高いと判断されるのです。それと上限額です。この限度額は、年収を基準に算出されます。

例えば年収が400万円のサラリーマンであれば、上限額は3,000万円から4,000万円目安になります。主な金融機関の審査では、「年収の7倍から10倍ぐらい」という基準で、限度額を決定しているからです。

しかし、金融機関の種類により基準は様々です。また、銀行や支店により融資状況は一刻と変わります。この辺りは、不動産投資は基本的に情報戦なので。ある支店で支店長が変わり融資がいきなり厳しくなった、またその逆なんて日常茶飯事です。

この辺りの生の情報は本やwebでは載っていません。何故なら、その情報網こそ、投資家の命綱なので一般的に一棟ものでしたら、年収1000万、頭金は、2000万(一億の物件を想定)、一部上場企業勤め位の属性は一般的。

ちなみに、不動産関係の仕事は歩合が大きいので属性は低くなります。私の知り合いで、上場の不動産会社勤めで、年収1000万の課長レベルが、区分買うのに審査受けたら、頭金で、5割と言われました。

また、年収が高くても、年収は、中小の1000万より一部上場の600万の方が上です。資本金大きければ尚良し。区分だと、やはり頭金2割位ですね。属性は、最低でも、中小で年収500万、勤続3年は欲しいです。上記が、どこの不動産に言っても、必ず言われるごく一般的な融資基準です。(実際は業者の腕による所が大きく、私の様に頭金なしのオーバーローンで一棟買いも出来ます)

下記に、金融機関の種類を纏めた簡易ミトリがあるので、ご参考下さい。

【金融機関種類】
・メガバンク(年収1千万~以上で、不動産投資で法人化、三期連続黒字など出さないとまず引けません)みずほ、三菱東京UFJ、りそな等。

・地銀 金利2%前後 千葉銀行、福岡銀行 etc..

・信金 
信金法により、居住していないと融資は受けられない。

・ノンバンク3~7% 三井住友トラストL&F、セゾンファンデックス(年収が低くても借りれられる)

・政府系(公庫)年収500万~600万円 無担保枠が2000万/7200万が限度融資。耐用年数超えの木造にも融資。50代や女性にも向いている。戦略的に、使うのも手

・その他(スルガ、静岡銀行、SBJ、オリックス等不動産投資に積極的なBK)3~4%
耐用年数超えの物件にも積極的に出してくれることがある。

以上、メガバンク以外でも、出来れば年収700万は超えたいところです。また、実績を作ると融資状況も変わり、その為に、ある銀行からひくケースもあり。初めは公庫から始めるの勧めます。

融資は単に借入れでなく戦略的に利用すべき

融資は銀行から不動産投資に必要な資金を借りることですが、銀行により金利、返済年数など条件は違います。投資側面で見れば融資を金利、返済年数を加味してどういう組み方をするかで利益、収益性などが変わってきます。

初心者は、不動産投資に興味が出て、ネットで物件を探して不動産業者に問い合わせをして物件について質問して、投資意思を決定しがちです。物件を選ぶことも必要ですが、まず自分の融資戦略を考えることが不動産投資での重要事項となります。

そして、どういった方が融資を受けやすいのでしょうか。アパート経営は誰でもできるのでしょうか?どの金融機関にも共通してることは、資産預金など現金を多く持っていること。そのような方は銀行は喜んで融資してくれます。

・融資を引くためのポイント
個人が所有する資産は、もしもの時の保証となって信用があると判断されます。それでなくても、サラリーマンで上場企業に勤める方、年収が高い方、安定業種、職種に勤められている方にも銀行は信頼があると判断します。

そして、自営業、経営者の人は近くの支店と付き合いを深くしてみれば、融資してくれるケースがあって、その時に実績を伝える目的で確定申告をして、しっかり税金を払っておく、提示できる決算内容を準備できていることが金融機関からの信用を得るために必要なことになります。

・融資の順番には気を配ること
不動産投資も計画、長期的戦略が大事です。一番借りやすいのは住宅ローンであり、住宅は最後に買って、先に不動産投資に関して借入れをすると、その方の融資枠を最大に使う計画を立てるのが可能です。

しかし、すでに自宅を持ってる方は繰り上げ返済でローンを完済する必要はないです。また、金利が低いほうがいいと言った方、その通りです。そして、不動産投資初心者のよくある融資の勘違いですが、初心者の方が融資を受けるとき口座を持っている金融機関に相談してみようと思うケースが多いですが、その機関の口座を持ってるからといって審査が有利になることはありません。

不動産投資の融資は個人の信用力+物件返済力の2つの軸で審査される
金融機関審査で注目すべきは物件返済力の方であり、対象になる物件の利回り、資産価値を厳密に審査して、融資判断が下されます。そして、物件返済力に審査比重が置かれて相談者が自社の口座を持ってることなどは些細なことでしかありません。

そして個人のメインバンクにこだわらなくていいのであれば、どの金融機関に融資を申し込むのが最善なのかですが、一般に融資を有利に進めやすいといったことは、購入物件を紹介してくれた不動産会社推薦の金融機関、都市銀行・地銀の2つです。

購入物件を紹介してくれた不動産会社は、その物件の審査が通りやすい金融機関を熟知してることが多いです。中古物件を購入時に、このカテゴリに好意的な金融機関は知っているもの。この金融機関がおすすめだとアナウンスされれば、素直に受け入れるのが得策となります。

そしてもう1つの選択肢である、都市銀行・地銀ですが、メガバンクに比べて融資は通りやすくて、さらに都市銀行、地銀を比較すると地銀のほうが融資が通りやすいです。マンション投資ですが、投資家自身が一定の収入があって物件利回りが高いと、アパート丸ごと1棟のフルローンで借りられたりします。

しかし地銀を利用時に注意することがあって、金融機関ごとに細かい条件は異なりますが、対象物件・勤務地など営業エリア内にあるといったことが前提になることがほとんどであり、申し込み前は電話などで条件をチェックしてみてください。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。