初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

不動産投資のよくある質問集

不動産投資は、数ある投資の中でも、初期参入の敷居が高いと言われます。対象が不動産なので、誰でも簡単に取り組める投資ではないですが、初心者が最初に身に付けるべきことは、不動産投資における「知識」です。

ここでは、初心者が最初に疑問に思う質問について、紹介します。

Q1:不動産を購入できたら、勝ち組なのか

不動産投資は、高レバレッジを活かした投資と言われます。不動産は物件を担保に入れることで、銀行から借入をすることが可能なので、少ない資金からでも始められることが魅力です。

仮に物件を購入できたから、返済が進めば自分の資産になるので「勝ち組」と、考えている人もいますが注意が必要です。

まず、不動産は「流動性が低い」という点。売りに出しても、買い手が現れないと現金化は出来ません。不動産は、買い手が付かなければ、価格を低くして売却というシナリオも、場合に応じて考えなくてはいけません。

次に、賃貸収入を継続して得られるかという点。一般的に、物件の築年数の経過によって、家賃は減少していきます。空室率も、年数の経過とともに増えていくので、リフォームやアメニティの充実など、付加価値を付けていく必要も出てきます。

その他には、借入の返済期間や金利です。特に金利は、融資先の利益になる部分ですが、変動金利2 %以上になってくると、最初の方は残債の減少が進みません。

不動産投資は、毎月のインカムゲイン(賃料収入)も、大事な部分になるので、ここを押さえておかないと、うまく回らないこともあります。

このように、不動産を所有できたら安心と考えるのは、危険だと言えます。リスクを踏まえた上で、良い物件を取得できるように、初心者でも経験者でも日々勉強が必要だということです。

Q2:自己資金はいくら必要なの

基本的に自己資金は、購入資金の10 %程度と言われていましたが、最近は20 %程必要な場合もあります。銀行の不動産に対する融資が厳しくなったのが原因です。

マイナス金利政策で、不動産へも資金が流入しましたが、相次ぐ不動産業者の不祥事や、アパートの供給過剰により、ほとんどの金融機関で融資が抑制されています。

その他に、諸経費として購入額の8 %ほどが必要になってくるので、注意が必要です。主に税金(不動産取得税、固定資産税)、仲介業者への手数料、融資手数料、登記料、火災保険料などです。

2020年現在であれば、サラリーマンの属性であれば、年収1500万円以上、資金3000万円以上とも言われており、5年ほど前と比べるとかなり基準が高くなっています。

Q3:利回りの高い物件は、有利なのか

利回り重視で考えると、物件のスペックや立地はどうしても不利な場合が多いです。空室が多い場合も当てはまります。築年数が経過しているもの(木造30年、RC50年以上など)は、耐用年数の経過によって、資産価値は減っているので安く購入できます。

大規模な修繕が必要なほど、物件が老朽化しているケースは、その分の費用も考慮して利回りを考えなくてはいけません。そして、家賃をどのくらいに設定するかによっても、修繕の範囲が変わるので押さえておくべきポイントです。

若者をターゲットにしているのなら、家賃が低くてもトイレは洋式(ウォッシュレット付き)、風呂付など最低限の設備は必要です。高齢者をターゲットにしているのであれば、最低限の設備でも安ければ気にしないという方もいるかもしれません。

立地は、客付けで大きく影響してくる側面となります。供給と需要のバランスが崩れているエリアや、家賃価格の相場が極端に安いエリアは避けた方が無難です。広告費を上乗せして募集しても、入居が決まらない可能性は高いです。

基本的な考え方では、土地値が高騰している都会の商業エリアは、一般人は参入できません。しかし、安いからといって、田舎の都市部から離れた山に近いエリアや、今後の人口減少が大きいと予想されるエリアは避けた方がよさそうです。

まずは、楽待などのポータルサイトで、大まかな物件価格の相場を調べて、価格が安い場合はなぜ安いのかを、自分で調べる癖を付ける、まずはその理由がわかるようになれば、業者や売主に高値掴みされることは回避できます。

Q4:投資用不動産を持つと、どのようなコストがかかるのか

不動産を所有してかかるコストといえば、経費と税金です。税金は、収入の所得税だけではなく不動産特有の税金もあります。

以下に経費と税金について記載します。
【税金】
・不動産取得税(取得時のみ)
・固定資産税、都市計画税(毎年)
・所得税(経費を差し引いた後の利益に対して)(毎年)
・消費税(建物に対して)(取得時のみ)
・譲渡税(売却に対して)(売却時のみ)

【経費】
・火災保険、地震保険
・銀行融資の金利部分
・清掃、クリーニング費用
・修繕費用
・広告費用(仲介手数料)
・減価償却費(木造22年、RC47年など)
・税理士報酬
・登記費用

不動産の価値は、負債額よりも資産額の評価が高ければ、プラスの資産を保有しているのと同じ状況になります。ほとんどの場合、借入をして物件を購入するので、自己資金をある程度入れないと、取得時の物件評価額はマイナスになります。

そこから返済を進めていくことで、資産が増えていくといったイメージになります。借入がゼロになるまでは、負債を背負っているということを、よく考えておく必要があります。

不動産は純資産でいくらという考え方をするのが一般的です。

Q5:将来への備えとして、早くから資産を構築していきたい

この考え方は、間違ってはいません。不動産投資は長期的な投資になります。時間軸で収益が増えていくので、取り組むタイミングは早ければ早いほど有利になります。

資産が最初からある方で、資産を有効活用したい人は話は別です。ほとんどの人は、少ない資金を用いて、大きなリターンを得たいと考えているのが普通です。

不動産投資はレバレッジを活かせるので、スタート時には小資金でも、時間をかけることで最終的には大きな資産を得ることも可能です。

そして現物資産なので、ゼロになることはありません。株やFXはロスカットによって一気に資産がゼロになることもあります。

早い人は、20代から不動産投資を始めている人もいますので、将来の備えとして始めるのは良いと思います。

Q6:どのエリアで物件を購入すればよいのか

一言で言えば、需要があるエリアに投資をするのがよいです。それと、日本の人口は減少していくと悲観視されていますが、実は単身世帯は増え続けているのです。

独身の人が増えているのが理由ですが、特に都市部ではまだまだ単身用向けの物件は、需要があるので押さえておくべきポイントです。

それと、周辺のライバル物件との競争に勝つためには、どのエリアであっても家賃に対して満足度が高い部屋であるかです。内装がオシャレであれば、多少外観は古くても、入居者が付くといった感じです。

投資エリアとしては、東京は人気ですがやはり、日本一価格が高いエリアなので、なかなか手を出せないのが実情です。大阪は、市内でも価格が割安なので投資エリアとしては人気があります。

名古屋も、市内では再開発が進んでおり、リニア開通などの話題性もあり、単身世帯が最も多く住むエリアの一つなので、需要はあり人気です。

空室率を考えると、都市部の方が安心できますが、投資家のレベルも高いのが特徴です。コストパフォーマンスが高く、洗練された部屋を提供しているメガ大家さんもいたりして、色々と意見は分かれると思います。

最終的には、他人の意見だけで判断するのではなく、自分でよく調べて、投資を判断されるのがベストです。

Q8:融資の審査はどのような部分を見られるのか

融資を受ける場合、まずは個人の属性を見られます。金融機関は、お金を貸してその利息で収益を得ているので、できるだけ貸倒れがないように気を配ります。

特に初めての顧客の場合、その個人の属性を徹底的に調査します。つまり、お金を貸してもしっかり返してもらえるのかを見ています。

しかし、金融機関それぞれで審査基準が異なるので、審査結果や融資の上限額が少し異なるケースもあります。

個人の属性については以下に記載します。

【属性】
・年収
・サラリーマン属性(上場、中小企業、職位など)
・勤続年数(最低3年以上が求められることが多い)
・金融資産(預金、株式、住宅、保険など)
・純資産額

次に、購入したい物件の評価についてです。
金融機関から最も好まれるのは、新築物件です。抵当権といって、物件を担保に入れることがほとんどなので、返済が滞った場合でも物件を売却することで一括返済を要求できます。

新築は、耐用年数が経過していない状態なので、最もリスクが低い物件なのです。

その他には、自己資金を多く入れるケース。この場自分でよく調べて、合、返済比率といって、残債に対しての返済額が抑えられるため、安心して融資を行うことができるためです。

ボロボロの物件や再建築不可、耐用年数超過のような物件は、ほとんど融資が下りません。基本的には、新築であれば、木造は22年、RCであれば47年耐用年数があるので、その年数が返済期間の目安となります。

中古物件は、残った耐用年数が、返済期間の目安です。

物件の利回りや、満室なのかといった部分も、評価対象になります。

Q9:人口減少時代の日本で、賃貸業でうまくやっていけるのか

2020年と30年後の2050年の日本の人口を比較すると、1億人を割り込む統計データが公表されています。多くの不動産が空き家となる可能性は高いです。

そんな中でも、不動産投資を続けて大丈夫なのか、と不安になる人は多いと思います。しかし、賃貸業はこれから時代が変化しても、なくなることはありません。

人がいる限り、必ずニーズはあります。そして、不動産はインフレに強いです。現金の価値は、時代とともに変わり、今の1万円の価値が、30年後も1万円であることは、恐らくないでしょう。これまでの歴史から、価値は低くなっていると想像がつくと思います。

不動産は、インフレが起これば、同様に価格も上昇するので、安全資産と言われます。

また、単身の世帯は上昇し続けています。晩婚化や独身の人の割合が増えてきたからです。マイホームを購入するという人も少なくなっているのが現状です。賃貸の方が気軽に住めるので、需要としては高まっているのではないでしょうか。

Q10:不動産投資で失敗したら、人生を棒に振ることになるのか

不動産投資で、最も恐れられているリスクが、自己破産というケースです。空室が埋まらなくて、賃収が減少すると、個人の収入からの補填を追加しても、銀行へ返済ができなくなるといった場合です。

自己破産というワードに、恐れるのは当然ですが、実際には全体の2 %程度と言われます。

日本では、高額な借金をすれば人生終わったも同然と考えている人が多いですが、日本は国が借金でどうにもならない人に対しては、免除する救済制度というものがあります。

借金を苦に自殺するような状況になる前に、法テラスなどに行き、状況を相談することも可能です。

不動産投資は、よほど稀なケースでない限り、堅実な投資なのです。

Q11:不動産投資で成功する秘訣とは

サラリーマンで、所有不動産ゼロの状態から、コツコツと買い増しして、専業大家になっている人もいます。投資の部類ですが、経営という要素が強いのも不動産投資の特徴です。

買ってからが、オーナーの手腕が問われるとも言われます。現在成功している大家さんに共通していることは、行動し続けているということ。

小さな失敗は、たくさん経験していると思います。最初から今まで一度も失敗しなかった大家さんはいないでしょう。

徐々に経験値が積み重なっていくので、良い物件を掴んで、さらにキャッシュを貯めて、次の物件取得に移行する、というサイクルを続けてきたから、成功しているのです。

投資額が増えるほど、雪だるま式に資産は加速していくのが、不動産投資の醍醐味でもあります。

最初の1歩で、大きな失敗をしなければいいのです。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。