初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

いま流行りの民泊、知っておきたいポイントと成功事例とは?

最近では訪日外国人数が増えているため民泊の需要が高く、仕組みを確かめて不動産投資を考えたいものです。基本的に民間の住宅を有償で宿泊施設として貸し出し、自宅の空き部屋を有料で貸し出して使わせることもできます。

現在はインバウンドの影響などもあり大都市のホテルの価格が急上昇して予約が取りづらく低価格で泊まれる場所だけでも確保したいという需要に対して空き部屋以外に投資用の賃貸マンションを貸し出す方法が増えています。

しかし、個人が所有する住宅や部屋を無料で貸し出すことは旅館業法違反になり、事前にルールを確認することが大事です。

民泊新法で規定されている内容とは

民泊新法は2018年6月15日に施行され民泊を行う事業者が事前に登録や届け出をする義務があります利用条件は既存の住宅を1日単位で利用者に貸し出し、1年間で180日を超えない範囲で有償で反復継続するものと規定されていることが特徴です。

民泊はあくまでもホテルや旅館の営業保護を目的として時間を設定し、ウィークリーマンションや賃貸物件とは異なります。民泊新法とは住宅宿泊事業法が正式名称で、旅館営業や簡易宿所営業といった従来の宿泊営業とはまた違う、住宅を活用した新しい宿泊営業に対してルールを定めた法律のことです。

運営をするには都道府県知事に届けを出さなければなりません。届けを出す際には商号と氏名、住所などを書き、法人で民泊を営業するなら役員の氏名が必要です。民泊に使う住宅がある場所、営業所や事務所の名称と住所、住宅の図面の他、別会社に委託して住宅を管理してもらう場合にはその住宅宿泊管理業者の商号と名称などを届け出ます。

未成年でも民泊を始められますが、この場合には法定代理人の氏名と住所が必須です。届け出に必要な書類はネットでダウンロードすることも可能です。営業する際の注意点として、民泊新法は人が暮らすために建てられた住宅に対して定められた法律であることを忘れないようにすることです。

明らかに専用の宿泊施設である建物で営業するために、民泊新法で届け出をしてはいけません。この場合には従来からある、旅館業法が適用の対象になります。

よく知られている民泊の運営会社とは?

実際に民泊を行いたくても経営のノウハウがわからず躊躇している場合などで便利なのが、民泊運営代行サービスを提供する業者の存在です。民泊新法の申請から運営、インテリア、清掃まで代わりに行ってくれる便利なサービスです。

有名な民泊の運営会社はPIPI Hosting、bnb-concier、エリアリノベ、faminectなどが全国対応で、東京や大阪、京都に限定されるYield Managementがあります。運営会社は外国人の利用も想定してコミュニケーションができるスタッフがいるため、安心して対応してもらえて便利です。

運営会社を選ぶ時は、対応エリアや宿泊ゲストからの問い合わせや予約管理などのサービスだけでなく、複数の言語を話せるスタッフがいるなどのサポート内容を確認する必要があります。

エアビーの利用手順について

エアビーは民宿サイトとしても人気で、登録時に顔写真、電話番号、メールアドレスが必要です。登録後は予約可能な宿を探すため、部屋のタイプや価格帯、ベッドの数、アメニティ、建物タイプ、ホスト可能言語などの条件を指定すると比較できます。

予約は今すぐかリクエストがあり、支払いは部屋代と清掃料金、エアビーのサービス料の合算になります。支払いが完了したあとは出発前にホストとメールでやり取りし、チェックイン時間や鍵の受け渡し方を打ち合わせすることが大事です。

エアビーはアプリもありインストールするとリアルタイムで情報を交換でき、急な予定変更がある場合にも対応できます。利用する時は相手の家にお邪魔するため、常識を守ってホストを不快にさせないようにすることが重要です。

利用後はホストのレビューを書くと内容が良ければ利用者が増えやすく、感謝の気持ちを込めると満足できます。Airbnbは民泊運営代行業者として知名度の高い業者です。海外の民泊運営代行業者ですが、アメリカの民泊の大手仲介業者としてノウハウを持っています。

他の業者ではイールドマネジメント、QUALITY、AKIZEROなどが存在します。イールドマネジメントは東京や大阪、京都や福岡などを中心に営業を行う業者です。QUALITYは京都や大阪、広島と沖縄に対応します。

AKIZEROは全国に対応しますが、主に大阪に重点を置いているのが特徴です。他にもたくさんの業者が参入中です。海外から日本に訪れる外国人観光客に人気のAirbnbですが、日本人でも利用可能です。

利用するにはAirbnbの公式サイトでアカウントを登録します。プロフィールを記入した後、利用したい場所と滞在日数を選んで宿泊先を探します。希望する民泊先が見つかったら予約して、クレジットカードで料金を支払えば完了です。

初めての民泊、何を準備すればいいの?

アパートやマンションを一棟丸ごと、もしくはアパートの一室を民泊として貸し出す場合には、それなりの準備が必要になります。2018年6月に民泊新法と呼ばれる新しい法律が生まれたため、規格は今までより一層厳しいものへ…。きちんと届け出をおこなわないと、違法物件と見なされペナルティが加わるケースもあるため、慎重におこなうことが大切です。

◇行政機関へ書類を提出する
民泊が一般的な賃貸物件と異なるのは「ホテルや宿代わりに、物件をつかう」ということ。住宅宿泊事業法に基づいて、民泊に使いたい物件の申請をおこなう必要があります。物件の登記証明のほか、物件の図面や管理会社の情報について適切に申請をおこなっていきます。

内容に不備がなければ、行政機関がゴーサインを出し、晴れて「民泊物件」と見なされる仕組み。無許可で営業をおこなうことはできないため、気を付けましょう。

◇住民の方へのフォローもお忘れなく
またマンションの一室を「民泊ルーム」にする場合、既に住んでいる住民に対するアナウンスも必要になります。今まで住んでいたマンションに、いきなり外国人観光客が押し寄せてきたら、多くの方が戸惑ってしまうもの。

事前に「民泊物件として使うこと」を他の住民の方に知らせておくことで、いざ民泊がスタートしたあとも、安心して運営をおこなうことができます。

・民泊の成功事例は?

・40代投資家のケース
都内にマンションを保有している、資産家のAさん。老朽化が目立ち空室が増えてきたため、マンションの空室を「外国人観光客に向けた民泊ルーム」に変更。駅チカ物件だったこともあり、民泊は予想以上にヒット。悩みのタネだった空室が無くなり、安定した不動産経営をおこなうことができるようになりました。

・50代オーナーのケース
新規に購入したアパートを、ワーキングホリデーで来日する外国人に向けて解放。民泊ブームに乗り、夏休みや冬休みなどの長期バケーション中は、常に満室御礼という状態に…。成功を収めています。

・おわりに

2020年の東京オリンピックに向けて、ホテルや旅館の不足が叫ばれています。保有している賃貸マンションやアパートを、思いきって民泊向けにリフォームするのも「儲かる不動産投資のツボ」としておすすめです。ぜひ大胆なアイデアをもとに、あなたなりのプランを組んでみてください。

民泊運営の体験談について

東京オリンピックや外国人の旅行者が増加する中で、民泊は一つのチャンスと言えます。民泊を運営するにあたって、大切なことは いい加減なことでは民泊運営はうまくいかないということです。

民泊と聞くと、ホテルや旅館など特別なものではなく、ちょっと部屋を貸すだけで利益が出る楽な仕事だと思われている方が多いと思います。しかし実際は非常に大変です。そして利益も思ったほど上がらないことが多いです

まず民泊運営を行う上で許可が必要になります。その手続きも非常に細かいもので、自分一人では難しいのでアドバイスを頂きながら何度も足を運んでようやく許可が下りたという感じで、許可を取るだけでも時間も労力もかかります。

そして民泊に重要なのが、客が入るかどうかです。民泊運営を始められたからといって宿泊客が入らなければ赤字になってしまいます。どんなに魅力的な部屋を用意したとしても、宿泊者に存在を知ってもらわなければ意味がないのです。そのためには広報活動も必要になります。

ホームページ作成や、チラシ配り、他の民泊運営の方と協力してパンフレット作りなどとにかく宣伝をしなければ、非常に難しいです。しかし宣伝をするにもお金がかかるので、どれだけ広告費に費用を当たられるかも重要な点なのです。

そして民泊最大の問題点が、 外国人旅行者にどのように喜んでもらうのかまた、安全に民泊を運営できるかです。外国人旅行者が、色々な国から日本にきます。文化も違いますからある程度のトラブルも考えながら行動しなければなりません。

民泊にはそれぞれ特徴があり、家主居住型民泊と、家主不在型の民泊に分かれる形になります。家主居住型の民泊となりますと、家主が一部空いている部屋を利用者へ一時的に貸与すると言う形の手法になります。

これは、一般的に言う親戚の家に宿泊しに行ったり実家に帰省するような感覚と同じものであると考えます。ですので、転勤前や転職前の居住先の友達が子供連れで遊びに来て一部部屋を貸して普通に宿泊してもらう場合等が、家主居住型の民泊に該当すると思われます。

実は、私が民泊を提供した形態もこのような家主居住型民泊になります。私が現在居住している地域は離島で僻地であるが故に物件が格安に購入できる状態でありましたので、元々その島にあった物件である一軒家を購入させて頂く形になり、そこで家主居住型の民泊を始める形になりました。

民泊でもシーズン限定となる夏のみ帰省客や観光で賑わう形となりますので、夏だけに限定して看板を立てて無料で宿泊可能と言う形でボランティアでの貸し出しと言うことをしておりました。

と言っても貸し出すのは、寝床のみの提供と言う形で素泊まり形式での提供でした。トイレは外のトイレを利用して頂く形態を取り、宿泊場所は、空いている部屋で布団を敷いての提供でした。

民泊で必要なアメニティ設備について

民泊でのアメニティは、民泊のスタイルによります。例えば、高級感のある民泊スタイルにしたいのであれば、アメニティも質の良いものを揃えた方が良いですが、しかし基本的に民泊を利用する外国人利用者は、できるだけ安く借りたいと思っていますからアメニティーがあっても最低限で良いと思います

最終的には民泊運営者がどのようなスタイルの運営をとるのかで違ってくるので、最終的な判断は各々が決めるべきでしょう。

本格的に民泊をしようと言う場合、私の場合はボランティアで期間限定で、素泊まりのみと言う状況でしたが、多くの方は、本格的にアメニティを充実させて、キッチン用品や、洗面所・お風呂に関する機械器具や用品をそろえなくてはなりません。

本格的な民泊施設でお客様を迎え入れる場合にそろえなくてはならないリストを掲載します。

・キッチンを貸し出すにあたり必要になる物

冷蔵庫、オーブントースター、電子レンジ、包丁セット、フライパン・お鍋、まな板、お皿(大・中・小)セット、お箸・菜箸・スプーン・フォーク・ナイフ・布巾(キッチン用)、サランラップ・アルミホイル、ゴミ袋(45L)、キッチンペーパー、コップ・グラス、マグカップ、スポンジ(お皿用・お鍋用)・スポンジ置きサラダ油・オリーブオイル・醤油・塩・コショウ、ティーパック・コーヒー、台所用洗剤等がキッチンで必須な用品等になります。

家庭用とは別にお客様用に購入することが必要条件となってまいります。これはキッチンを一部例として挙げた内容になりますが、その他にも貸し出す部屋の携帯で必要になる物が多数ありますので、寝室、リビング、洗面所、お風呂、トイレ、ベランダ等貸し出す部屋の形態によりさまざまな必須アイテムが必要となりますので、貸し出す部屋について、どのような物が必要になるのかWEB上等で調べて知識を得る必要があります。

民泊が可能なエリアと駅からの距離について

民泊な可能なエリアは地方自治体で制限されることもあります。許可が下りれば大変は民泊運営ができると思うのでその点は問題ないとは思いますが、民泊利用者は外国人が多いのでやはり不慣れな日本であまり駅から離れているところに構えてしまうと民泊を利用してもらえないことが多いでしょう。

立地条件はとても大切です。ただ駅から近いと家賃が高くなってしまうのでその辺も考慮の上、駅から歩ける距離で家賃安いところを選ぶことが重要になるでしょう。

民泊を通常経営する場合では、やはり利便性の良さを考慮しなければならないと思います。そこでやはり駅からアクセスしやすいと言うことも民泊利用の条件の中に入ってくる形になると思います。

当然近ければ近い方で、民泊経営する方にとっては集客が第一前提と言う形になりますので、利便性の追求に至っては、電車を乗り継いででも、アクセスのし易さを優先すべき所であると思います。

また、民泊経営で家主居住型の場合のメリットとしましては、家賃収入がなくても、本来の家主のみの生活収入で家賃収入がなくても生活をクリアできる点が、民泊の一つの形態としての魅力であると思いますので、ある一定の条件で民泊をする場合であれば家賃収入がなくても民泊経営ができると言う点は非常に素晴らしい部分であると思います。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。