初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

不動産運用で即満室にする方法

不動産投資をする時は満室経営をすることが理想で、安定して家賃収入を確保できます。満室にする方法は入居者が退去するタイミングを把握し、契約期間などを確かめて予測してすぐに募集するように考えることが大事です。

入居希望者は通勤や通学に便利で快適に暮らせる環境を求め、設備の維持管理をして内見時に自信を持てるようにするとアピールできます。オーナーは積極的に動かないと待っても契約者が集まることはなく、不動産会社と打ち合わせをしながらサイトに掲載して認知度を高めることが大事です。

不動産業者にお願いする時は広告料が必要ですが、高くするとモチベーションが上がり積極的に入居者を探してもらえて効果があります。

即効性が高い入居対策とは

空室は基本的に年度末に転勤や就職など動きが活発になり、2月から3月あたりに発生する傾向があります。このため、この期間に退去者が出て入居者が決まるまでの時間を短くするように考え、家賃収入を稼げるようにしたいものです。

募集する時はターゲットを決めて広告に掲載する内容を考え、物件の特徴を理解して住みたくなるように良さをアピールする必要があります。賃貸物件を探す目的は基本的に通勤や通学の拠点にするためで、利用者のニーズに合わせて家賃や敷金や礼金など契約内容を決めることが大事です。

なるべく早く募集したい場合は入居希望者が考えていることを把握し、内見をして気に入ってもらえるようにサポートするとチャンスを活かせます。

やはり今主流であり、日本が力を入れている事業内容であります、少子高齢化が深刻な日本の労働体系に合わせ、外国人労働者の参入に合わせてその賃貸物件自体を外国人労働者専用の物件にしてしまうと言う方法が一つあります。

今私の居住しております僻地では、造船産業が非常に盛んな地域であるのですが、ここでは、以前よりも増して外国人労働者の数が鰻上りで向上しており、ついには、マンション自体が外国人専用のマンションまで出てきました。

ここで心配になることは、日本の常識で動いてくれるかどうかと言う形が外国人労働者については求められる形になるのですが、私達の地域では、幸いにも、事業所の外国人労働者
に対しての管理教育が徹底されていますので、外国人労働者も、しっかりと日本のマナーを守って入居してくれていると言う状況です。

また、近くの事業所と提携する形で外国人労働者との意見交流会を実施した上で事業所と協力して外国人専用の賃貸物件を整備していくことも重要であると思います。

入居付けに成功しているオーナーがやっていること

不動産投資をする時はただ単に物件を購入して待っていることだけで集まらないため、ニーズに合わせて契約内容を決める必要があります。入居者は学生や単身者が中心で通勤や通学に便利な場所を第一に選ぶ傾向があり、周辺に企業や学校があることを確かめて物件を選ぶことが大事です。

賃貸契約は何件か回って希望する条件に最も近いものを選ぶため、安心して住める状態になるように設備の維持管理をすることが求められます。空室を作らずに入居付けに成功しているオーナーは基本的に需要を見極め、ニーズに応えるように対策を講じる傾向が強いです。

入居審査は契約しても家賃を滞納されると意味がないため、収入の見込みがあることを確かめてから判断する必要があります。できるオーナーは積極的にコミュニケーションを行い、入居者が安心して住めるようにサポートすることが特徴です。

オーナーとしてよくありがちな経営での悩みのパターンとしましては、物件だけが多くて需要が少ないエリアと言うのが最近、物件市場では非常に多いと思われます。そのような状況下で求められる内容としましては、積極的な営業活動の一言に尽きます。

また、近隣地域に強豪物件が多い場合では、設備投資はできるだけお金をかけずに競合物件と「差別化」をはかることがポイントです。差別化を図るポイントとしましては、どのオーナーも特別に資金を投じることなく強豪物件との差別化を図りたいと考えることと思います。

例えば地域からのニーズが高い内容としましては、「安心防犯カメラ設置物件」ですとか「宅配ボックス」を設置すると言うのも魅力的な物件にする内容の一つであると思われます。また、ペット許可等のオリジナリティを出すことも他の物件と差別化を図るポイントであると思います。

また、その入居者同士で情報を共有するようなブースや寄り合い所みたいな所を設けることも、非常に魅力的なポイントではないかと思います。

満室経営には、何が大切なのか

不動産投資をする時は満室経営をすることが理想で、安定して家賃収入を確保できます。満室にする方法は入居者が退去するタイミングを把握し、契約期間などを確かめて予測してすぐに募集するように考えることが大事です。

入居希望者は通勤や通学に便利で快適に暮らせる環境を求め、設備の維持管理をして内見時に自信を持てるようにするとアピールできます。オーナーは積極的に動かないと待っても契約者が集まることはなく、不動産会社と打ち合わせをしながらサイトに掲載して認知度を高めることが大事です。

不動産業者にお願いする時は広告料が必要ですが、高くするとモチベーションが上がり積極的に入居者を探してもらえて効果があります。

やはり経営体制で求められることは、顧客目線に立てることができるかと言う内容が非常に重要であるかと思われます。大切なのは顧客目線で、物件の価値を客観的に見極めることができるかと言うこと。

また自分の物件では、他の物件と比較して何が良くて何がダメなのかと言うことをハッキリと明確に把握して、更にその情報を可視化できるように整備しておかなくてはならないと言うことです。

次なる一手としては、広告戦略であります。ハッピーになれる価値を伝えることができれば、空室は埋まると言う感覚です。この物件は何が魅力的なのかを顧客目線で尚且つうれしく伝えれることが空室を埋められる秘訣となります。

また時代を先取りする能力も非常に重要であると思います。今の時代であれば、「外国人労働者でも入居OK!」ですとか「日本人のみで安心して居住できます!」等のキーワードがあれば、集客能力を高めることにつながるかもしれません。

まとめ

入居率を高くするには複数の方法がありますが、これは誰がしても同じこと。しかしその複数ある方法でどの方法を使うのかはオーナーの判断によります。

・家賃・諸費用を下げる方法

家賃を下げるのは誰もが思い浮かぶ方法であり、実際この方法がとても効果が高いのです。しかし、家賃を下げれば売却額も下がることになり、諸刃の刃です。

そして、入居一時金を下げるのも同じように有用な方法となりますが、最近この方法も当たり前となってきて、これをしなくてはそもそも土台に上がらないといったことになります。

・付加価値を付ける方法

そして、リフォームするということも同じように有効な方法であり、賃貸というと白い壁紙と古い雰囲気といったことが当たり前と思ってる方に対して、抜群の効果を発揮しますが、最近リフォームが当たり前になっていることから効果が落ちています。

費用も数十万するため、ただリフォームすれば損したりするケースがあるのです。そして、物件名を変える方法は意外に効果があります。無料であり試してみてください。ポイントはネット検索時物件名だけで選考外になるのを防ぐということ。

また収益還元法の価格は、1000万稼ぐ新築物件でも1000万稼ぐボロ物件でも価値は一緒。そして価格が高いと感じる物件は、この稼ぎベースに値付けされているものと考えられます。

これはあくまで8割以上の高い入居率で適正家賃設定の時が前提となりますが、入居率が6割下回れば誰も収益還元法を信用しなくなります。

そして当たり前ですが、入居率0%なら居住用戸建て住宅と同じように物件価値で土地値に近づいてしまいます。こうしたことを考えれば、ある程度の築年数を超えた満室物件は買わないといったことが重要になります。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。