初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

サラリーマンが実践する不動産投資とは

サラリーマンが不動産投資を実践する際に、必要な資金や融資額の目安を知っておくことは大事になります。どのような目安となっているのか紹介していきます。実際に融資を受けて、物件購入を進めていくと、金融機関がいかにサラリーマンの属性を高く評価しているかがわかります。サラリーマンであるうちは、この属性を使わない手はありません。

参入可能な年収帯と、自己資金について

サラリーマンが不動産投資をする際はローンの頭金が必要になります。自己資金だけで不動産投資を行うのは難しいからです。不動産投資には担保価値があるので、ローンを利用する際には購入物件を担保とすることもできます。

サラリーマンが一般的に融資がつきやすい自己資金は物価価格の20%となります。そのため、例えば1500万円の物件に投資を使用しようと思えば、自己資金は300万円は必要になります。また、どんな物件を購入しようと思っても、最低300万円は用意しておくのが良いです

最低300万円の自己資金を用意しようと思えば年収は最低でも400万円ほどは必要になり、600万、700万円必要になることもあります。これぐらいの金額が必要だと思っておくのが良いです。

不動産投資をする時は物件を購入するために住宅ローンを利用するため、まずは審査に通らないと参入することが不可能です。基本的に年収の目安は700万円ですが、高いと審査に通りやすく投資物件を購入できます。

サラリーマンに対する融資額の目安

不動産投資を行う際は融資が必要になることもあります。サラリーマンの融資額は明確に基準が公表されているわけではありませんが、融資額は7倍から10倍まで融資してくれます。
勤務している会社にもよりますが、例えば年収が450万円ほどあれば融資の限度額は5000万円近くまで変動金利が2%前後、返済期間が20年から35年のローンで組むことができます

最近では最長45年のローンを組むこともできるので、融資額は大きく借りることができるはずです。

不動産投資をしているサラリーマンの割合

サラリーマンで不動産投資をしているのは全体で言うと50%以上の人が行なっているので、半分以上はサラリーマンの方が不動産投資をしていると言われています

職業別でサラリーマンの方が一番多い理由は、頭金が少なくても始めやすく、取得後の賃貸管理の手間を任せることができて資産を増やしやすいためです。基本的に長く続けることを考えて年金代わりとしてお金を貯め、マイナス金利の影響で自己資金に不安がある場合でも始めやすくなっています。

サラリーマンをしながら法人化を検討するケースについて

サラリーマンで不動産投資をしていると法人化することを検討する必要もあります。税金が上がるためです。法人の実効税率は30%後半であり、個人の課税所得が1800万円を超えてくると所得税は40%になります。

そのため、個人の課税所得が1800万円を超えてくると税金が安くなるので、法人化すると良いです

サラリーマンが不動産投資をする際に法人化をすると返済期間が長くなり、ローンの返済計画を立てやすくなります。法人化のメリットは節税効果があり、妻や子供を法人の役員として役員報酬として支払えば、お金を移転でき相続税の資金を現金として準備できて納税対策になることです。

しかし、勤務先の企業で副業が禁止されている時は役員報酬のような給与所得になると副業として扱うこともあり、事前に確認してからトラブルが起きないようにすることが求められます。

サラリーマンと不動産投資は、相性がいい

超低金利時代になせる業でしょうが、普通のサラリーマンにも金融機関が数千万、億のお金かしてくれる大盤振る舞いの国は世界見渡して他にないでしょう。まず、サラリーマンで不動産投資を行う場合、融資を利用する方がほとんどだと思います。

投資用不動産を購入してから、賃貸経営が始まり、家賃収入を得て、税金や修繕費などの経費を差し引いて、手元にお金が残ります。物件購入までにはいくつかのプロセスがありますので、ご紹介します。

【不動産投資を行うまでのプロセス】
➀不動産投資の知識の習得
➁自己資金の準備
➂自分に関係する人への説明
➃金融機関の融資に対する基準の把握
➄物件調査
➅物件の収益力の評価
➆業者への買い付け
➇契約
➈融資の決定
➉物件の決済

➀不動産投資の知識の習得
現在は、インターネットや書籍などから不動産投資に関する情報やノウハウを簡単に手に入れることができます。不動産投資に関するノウハウは、ほとんど本を読めば習得することができ、成功している専業大家さんの体験談やノウハウも本に書かれていますので、不動産投資をスタートする前に、疑似体験できます。

初心者の方は何から始めればよいですか、と思う人が多いですが、まずは自分で本を読んで知識を習得していくことから始めてください。アマゾンで中古本を買うこともできますので、新品よりも安く手に入れることもできます。本は、必ずしも最近のものを買う必要はありません。

本質をついた内容を書かれている著名な方も多くいます。浦田健さん、岡田のぶゆきさん、金森重樹さん、今田信宏さんといった10年以上前から活躍されている方の本は、学びがたくさんあります。

➁自己資金の準備
不動産投資を始めるためには、資金の準備も必要です。融資を引くといっても、頭金や諸経費がかかりますので、ある程度のお金は必要になります。特に諸経費の目安としては、購入価格の7~8 %程度が必要と言われています。仮に1億円の物件であれば、700~800万円程度の諸経費が別途かかってくることになります。

では、お金を増やしたり貯蓄するためにはどのようにすればよいかですが、基本的には本業の収入を増やすか、節約をする、もしくは副業をするかの選択になります。収入と支出のバランスを考えて、支出の割合を減らすことができれば、資金は貯まっていきます。

普段の生活に必要な固定費(住居費、車、保険など)を下げると、毎月出ていくお金を減らすことができます。また、浪費はできるだけ控えることが大事です。目標を立てて取り組むことが一番の近道になります。

➂自分に関係する人への説明
不動産投資は、家族の理解が不可欠になります。独身の方は、自己責任で投資を行っている人もいますが、家族がいる場合は最初に理解してもらうことが、とても重要になります。

投資なので、リスクは必ずあります。そのリスクを考慮した上で、お金のシミュレーションをして、仮に損をする可能性が出た場合でも致命傷にならないことを、説明する必要があります。資金面で負担してもらう必要が出てくる場合もあるでしょう。

そうした場合でも、将来のために今の生活より豊かな暮らしができるように始めるわけですので、ここでの説明は慎重に進めなければなりません。

➃金融機関の融資に対する基準の把握
金融機関は、それぞれで特徴があり融資の基準も異なります。融資基準が厳しい順に、都市銀行、地方銀行、信金・信用組合、ノンバンクとなります。不動産投資のノンバンクで有名なところは、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスです。

返済期間ですが、5年から20年の間が多いです。例外として、新築のアパートローンだと35年引けるケースもあります。不動産には耐用年数と呼ばれるものがあり、RC造では47年、鉄骨造34年、木造22年と決まっています。基本的に金融機関への返済期間は、この耐用年数から現築年数を引いた期間となります。

融資基準が緩い金融機関の方が、返済期間を長く設定してもらえます。最後に、金利についてですが、こちらも融資基準が緩い順に、金利が高く設定されています。このように金融機関からの融資は、一長一短であり、築年数が古く物件評価が低いものは、融資条件が低いノンバンクから借りやすく、新築で立地が良く物件評価が高いもの、高属性の方には、融資条件が高い都市銀行から借りやすくなります。

➄物件調査
不動産の物件調査は、主要なサイトである楽待や健美家から調べるとよいです。物件を高値掴みしないために、相場勘を養う上で勉強になります。また、不動産投資家向けの「売却査定」という無料サービスを用いると、業者からみていくらくらいの価値があるかを予測することもできます。

➅物件の収益力の評価
不動産には、積算評価と収益評価とよばれる2つの評価方法があります。金融機関が物件の評価を行う際に用いる基準です。

【積算評価】
まず、積算評価の計算方法は、土地の評価と建物の評価を足した数値になります。こちらに金融機関によって掛け目が入ります。土地については、国土交通省のホームページにある路線価をベースに評価計算をします。

路線価とは、国が決めた土地の価格です。路線価は、毎年変動します。「土地面積」×「路線価」が土地評価額となります。一方、建物評価は、再調達価格と呼ばれるものを使います。再調達価格は、建物構造や金融機関によって違ってきます。「建物の延べ床面積」×「再調達価格」×(残存年数/法定耐用年数)が、建物積算評価額となります。

【収益評価】
収益性評価は、満室想定賃料と現行賃料それぞれについて簡易シミュレーションを行います。計算は次のようになります。(満室の想定賃料の80 %)-(経費+銀行への返済金額)が年間収益となります。多くの金融機関では、空室率を20 %程度で計算しています。

➆業者への買い付け
物件を絞ったら、買付書と呼ばれるものを売主に提出します。買付書というのは、契約書ではなく、こちらの購入意思を示したものになります。融資の承認が下りない場合は融資特約を選ぶことで、仮に融資が下りなかった場合は辞退をすることができます。しかし、この買付書が通るのは、基本的に早い者順のことが一般的で、現金で購入する方が有利に働きます。

➇契約
売主と買主で、条件がそろえば、売買契約へ進んでいきます。大手の仲介業者では業界共通の雛形で運用をしています。ここで、瑕疵担保責任と呼ばれる「本来有していなければいけない性能を有していない」ものがあった場合、売主が買主に責任を負うものがあり、売主が宅建業者の場合は、通常二年になります。

また、重要事項説明書があり、仲介業者にわからないことは聞いておくことができます。手付金については、一般的に5~10 %のことが多いです。

➈融資の決定
金融機関から正式に融資の内定通知を頂いたら、その後契約書にサインを行います。金融機関によっては、融資の手数料が、融資額の数%かかってくることもあるので、事前に確認しておくと良いです。

➉物件の決済
仲介業者に物件の決済手続きを行い無事完了したら、物件オーナーとしてスタートです。

融資を理解し、それに当てはまる物件を探すことが大事

サラリーマンという属性を活かし、金融機関から融資を引いて物件を購入する方がほとんどですので、まず融資が下りないような物件は購入できません。現金での購入を考えている人は、指値といった売主との交渉により提示額より安く購入できる場合があります。

この場合、安く購入する理由を相手に説明できないといけませんが、現金をもっている人が有利なのは変わりません。また融資においても与信と呼ばれるように、その人にお金を貸していざ賃貸経営がうまく回らなかった場合でも、金融資産でカバーできるなど、リスク回避ができる余裕がある人に金融機関は融資をします。

なので、自分の与信でどの程度融資が下りるのか、またどのような物件のスペックであれば希望の融資が下りるのかを、事前に調査をしてから、物件を探すことが大事です。

サラリーマンセミリタイヤというポジションもある

最近はサラリーマンをしていながら、本業と同等程度の副収入がある状態の方もいます。生活には困らない収入があって、その他に別の収入源を確保できているので、精神的な余裕を得ることができます。

会社の上司よりもはるかに超えた収入を得ながら、サラリーマンを続けている人もいるので、心にゆとりを持ちながら仕事に打ち込むことができます。ここでのポジションを好む人もいますし、さらに収入や時間を増やすために専業大家になる人もいます。

サラリーマンでも大家さんになれる時代

不動産投資は、自分と家族の生活の最低ラインを確保しながら、不動産賃貸事業が軌道に乗るまで不動産収入で賄うことができるのが魅力です。一般的な起業のリスクと比べると、有利だと思います。

ひと昔前は、土地を持った地主や資産家でなければ不動産投資はできなかったですが、今はサラリーマンでも銀行が融資をしてくれる時代です。このチャンスを活かして、コツコツ資産を増やしていくことも十分可能です。

サラリーマン大家デビューを考えている人へのアドバイス

サラリーマンで不動産投資をする際は、自己資金をしっかり持っておくことが大事です。融資で不動産投資を行うのも良いですが、自己資金が多ければ不動産投資で空室の問題が生じた際も返済に迫られる心配は減ります。

不動産選びも土地と建物の状態、立地条件も考慮して選ぶ必要があります。利益を出していくためにも、綿密な計画をして行う必要があります。

サラリーマン大家になる目的は人それぞれですが、物件を購入するだけでは安定して家賃収入を確保できないため、需要を見込めることを確かめて決めることが大事です。投資物件を選ぶ時はローンで借りれる金額を確かめ、家賃収入で安心して返せるようにしたいものですが、一筋縄ではいかないこともあります。

物件の需要は急に変動しやすいことや設備の維持管理をするための費用がかかるため、事前にセミナーに参加して専門家から情報を聞いて段取りを決めると良いでしょう。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。