初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

不動産投資の節税対策について

不動産投資には、実は節税の効果もあります。赤字になった時などは、経費の割合が大きい状態になるので、税額も低めになるからです。ただし節税効果の大きさは、状況次第です。

全体的に、投資初期の頃は効果は大きくなる傾向があり、黒字ではマイナス計上が困難な事もあります。

節税できる仕組みについて

そもそも税額は、所得を基準に算出されます。収入ではありません。所得額は、収入から経費を差し引いた金額になります。ですから年収500万という状態で、経費が100万円かかっている時は、所得は500万ではありません。100万を引き算した400万円になります。

不動産投資で節税が期待できる理由は、この経費なのです。というのも不動産投資では、色々お金がかかります。物件管理や修繕積立金や保険など、色々な出費があるのです。状況によっては、賃貸経営が赤字になる事もあります。

この出費は、「経費」にできるのです。そして上述の例のように100万円ぐらいの経費総額になれば、所得額は500万でなく400万であると見なされますから、節税できる訳です。

所得税、住民税、相続税、贈与税などで節税することができますが、一方で不動産投資の所得税の節税効果は一時的です。不動産投資を行い、税金が戻ってくるといってもずっと続くものではありません。

節税対策で不動産投資をはじめてしまうと、節税効果が無くなったとたんに厳しくなるケースもあります。節税ではなく、収益をあげるために不動産投資をしたほうがいいようです。

しかしながら、投資前から節税の準備は必要です。不動産から得られる収益をより多く手元に残すことは出来ます。個人事業主として青色申告をしたり、奥さんや子どもさんの所有物として物件を購入するなど。

節税効果が高いケースについて

ただし不動産投資の節税効果の大きさは、状況次第です。投資によって、必ずしも大きな節税効果が発揮されるとは限りません。では、どのような時に節税効果が高くなるかというと、例えば投資を始めたばかり時期です。主に新築物件を購入して投資をスタートしたばかりの時期は、大きく節税できる傾向があります。

というのも物件投資をスタートしたばかりの頃は、出費も大きくなる傾向があります。出費額が大きい以上、「経費額も大きい」状態になるので、節税効果も大きくなる訳です。そして「新築」の物件も、節税効果が大きくなる傾向があります。中古よりも新築の方が価格は高いですし、減価償却費なども計上できますから、経費も高くなるためです。

購入初年度は、大きな金額になりがちな登録免許税や不動産取得税が経費として計上でき、固定資産税、借入金利、減価償却費をはじめ、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することが可能です。

初年度以降も大きな割合を占めることになるのが、建物の経年劣化によって減少する価値を控除する減価償却費になります。

不動産において節税効果における注意点

ですから不動産投資で節税する事はできますが、注意すべき点もあります。黒字経営になった時は、話が少々異なるからです。確かに赤字の状態なら、節税効果は大きくなります。しかし黒字であれば、もちろん出費が少ない状態になるでしょう。経費としてマイナス計上できなくなれば、節税できなくなります。

それと金融機関からの信用も注意が必要です。融資を行っている金融機関からすると、不動産投資で赤字になっている状態は、「経営が順調でない」ように見えてしまうのです。ですから金融機関からの評価が下がり、融資を受けづらくなってしまう場合があります。

所得税と住民税の還付の流れとは

不動産投資では、住民税と所得税の還付金があります。不動産投資が赤字になれば住民税や所得税の過払いが発生することがあります。住民税は還付があれば、毎月住民税を減額する方法で還付されます。所得税の場合は確定申告から払いすぎた所得税を還付金として受け取ることができます

青色申告の利用の仕方

確定申告の際に白色申告と青色申告がありますが、青色申告であれば最高65万円または10万円を控除するという所得控除を受け取ることができます。複式簿記で呼ばれる携帯で帳簿を付けていくため、白色申告よりも手間がかかってしまいます。それでも、節税効果が得られるので利用するのが良いです。

まとめ

不動産投資では節税をすることができ、所得税や住民税を減らせるだけでなく、還付金をもらうことができます。ただ、減価償却などの影響で税額が上昇してしまうこともあるため、節税をする際に仕組みを知っておくことが大事になります。不動産投資の際は注意も必要です。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。