初めてのサラリーマン、不動産投資と副業で資産を増やす方法

~投資を始めて、本業以外に複数の収入の柱を作る~

不動産投資とキャッシュフロークワドラントの意味について考える

投資家であり、実業家であるロバート・キヨサキさんは、キャッシュフロー(お金の流れ)クラウドワント(4等分)について、自身の著書「金持ち父さん貧乏父さん」の中で、お金の流れを4つの区分に分けました。

4つの区分というのは、E(Employee=従業員)S(SelfEmployee=自営業者)B(BusinessOwner=ビジネスオーナー)I(Investor=投資家)に分けられ、誰もがこのどれかに当てはまるのです。

職業の内容などは関係なく、それぞれの属性で、得られる収入は変わってくるのです。大切なのは、価値観の違いを知るという事です。経済的にも時間的にも、価値観を知れば、もっと自由になる事が出来るのです。

4つに区分されたESBIは、更に2つに分けられます。左側のEとSは労働者、または自営業者で、自分自身が働くという場合です。そして、右側のBとIはビジネスオーナーや投資家で、自分以外が働くという図式となり、仕事や時間に縛られる事がないのは、明らかに右側です。

左側は、「自分が働き」収入を得るタイプ、そして右側は、「自分以外(人やお金)に仕事をさせて」収入を得ているタイプです。そして、左側はお金の為に自由な時間を奪われる事になり、右側はお金を自分以外で稼ぐ為に、自由な時間は奪われる事なく、お金を稼ぐ事が出来るのです。

ロバートキヨサキの「キャッシュフロークワドラント」について

「キャッシュフロークワドラント」とは、金持ち父さん、貧乏父さんシリーズの著者である、日系4世のロバート・トオル・キヨサキが書いたマネーに関する本です。ロバート・キヨサキは、著者でもありますが、実業家など様々な顔を持っているのでその経験から具体的な成功もしておりそれを元に本を出しているのです。

この本の著者のロバート・キヨサキが他の著者の中でも提唱しているキャッシュフロークワドラントとは、お金の流れを4等分するという事でお金に不安のない人生を歩むためには、まずお金の流れを理解して自分がどの様にして生きていきたいかを決める事が重要だというのがこの本の大前提で要するに、誰もが経済的な自由を歩める可能性があるという気持ちを持たせてくれる本です。

有名な金持ち父さんシリーズでは、具体的にお金に困らずに済む方法よりもお金持ちになる人と、貧乏になる人の心の持ちようが違う、意識が違うという精神論的な部分にスポットが当たっていましたが、キャッシュフロークワドラントでは、より具体的に労働の種類の細かい違いに触れて4つの労働の種類に分けて説明しています。その中でも、投資家I=investorにスポットをあてて話が深く掘り下げられています。

つまり、投資家になることを勧めている様な内容になります。しかし、投資は、国によっても方法が違います。こちらの本は、アメリカ経済を軸に説明されているので日本の経済や投資とは少し感覚が違う部分もあるものの、投資自体への重要性はしっかりと説明してあり納得が出来る内容になっています。

日本では、子供の頃からの経済的な教育が浸透していません。そもそも、お金は何のために稼ぐのか、どうやったらお金持ちになれるのかそのためには、どのような手段が必要なのか、そんな疑問に対して明快に答えを出してくれる本です。

金持ち父さんのキャッシュフロークワドラントでは、所得の種類について、E.S.B.Iの4つの種類に分けて考えています。この世に生きて、仕事をしている人は、全員ESBI(従業員、自営業者、ビジネスオーナー、投資家)の4つのうちのどれかもしくは、複数に属していてそのアルファベットを十字に分けた図に一つ一つ当てはめていますが、その図の真ん中に引かれた線が重要な意味を持ちます。

ESBIの右側に該当する事項にはどのようなものがある?

真ん中から、右側にあるクワドラント、B.Iつまりビジネスオーナー、投資家は、その他の2つのクワドラントとは全く違う人生を歩むことになっていて、経済的な不安を抱かずに生きていきたければ、右側のB.Iに移動する必要があります。

では、右側のクワドラントに属するBとIは、どんな人たちなのでしょうか。Bは、ビジネスオーナーという事で、自分で働くことなくビジネスを所有する事でそこからお金が入ってくるのです。自営業者は、自分の会社お店ではあるものの、自分自身が沢山働く必要があるのに対して、Bは、不労所得的なお金の流入が期待できます。

次に、Iのクワドラント、投資家です。投資家は、お金からお金を生み出すことで、身近な例でいえば、不動産オーナーなどがその例になります。不動産をお金で買い人に貸すことで毎月家賃収入がある、それから、株を購入する事でその株から利益が発生して自分にお金が集まって来てまた、そのお金で株を買うなどのお金持ちになる流れが出来ているのが特徴です。

クワドラントの左右では、求めるものが違い、右側の人は、人生に自由を求めています。

キャッシュフロークワドラントを不動産から始めたい場合は、現在自分がどの位置にいるかも重要です。もしも、現在クワドラントの左側に居る場合は、そちらを続けつつ右側の部分にも手を付けていく事がおすすめです。

例えば、現在従業員をしている場合、当面の経済的な安定は、望めます。不動産投資は、少なからずリスクも伴います。初めのうちは、左右複数のクワドラントに見を置いておき、右側が軌道に乗ってきたら少しずつ右側(不動産投資)へ比重を大きくしていくという方法もあります。

キャッシュフロークワドラントの著書の中にもこの様な記述があります。まず、自分のビジネスを持ちそこからのキャッシュフローで不動産を買いなさいという事です。ビジネスをする重要性は、ビジネススキルを磨くことで右側のクワドラントで生きる目を養う事でもあります。

不動産から始めたい場合のアドバイス

キャッシュフロークワドラントは、不動産から始めようという場合、まず不動産を購入する時に借金をしたとします。この場合、借金の支払いよりも、家賃収入の方が大きければ、不動産投資は成功します。

ですが、借金の支払いよりも、家賃収入が少なければ、当然の事ですが、不動産投資としては失敗です。また、不動産を売却した場合、不動産を購入した額よりも、売った時の額が高ければ、その差額が利益として得られるのです。

不動産投資に対してマイナスのイメージがあるのは、不動産投資について、ちゃんとした知識がないからです。ちゃんとした知識さえあれば、不動産投資は決して怖がる事はありません。

その為には、まずは不動産投資について、知識を得る努力をしましょう。キャッシュフロークワドラントの仕組み理解する事で、不動産投資で成功する事も可能となるのです。

不動産投資の利回りについて

不動産投資の利回りについて、いくつかの点を紹介していきます。

・不動産のキャッシュフローとは
キャッシュフローとは、多くの企業では掛け取引と呼ばれて決められた期日までに支払いを行うことです。売り上げがあっても銀行への返済や外部取引などの流れを踏まえて計算おくことが大事になります。

不動産投資でもキャッシュフローはありますが、不動産投資の場合は家賃収入を得ることができ、ここからマンションにかかる経費やマンションを購入するときに銀行から借りたお金の返済で引かれていきます。残ったお金をさらに税金を差し引いたものがキャッシュフローになります

不動産投資では、家賃の収入状況と不動産の管理費や清掃費、エレベーター費用などをしっかり計算しておくことが大事になります。毎月の返済額も忘れずに考慮して、できるだけ正確なキャッシュフローを出すことが大事になります

・サラリーマン大家の利回りと規模の目安

利回りは例えば投資額を100万円に対して1年間で20万円の利益を見込むことができるのであれば、利回りは20%になります。ただ、利回りの計算には実質利回りと表面利回りと言われるものがあります。どちらも計算方法がありますが、正確な利回りを計算するためには不動産の価格、家賃、管理費、修繕積立金などを考慮して計算します。

実質利回りとしては、年間家賃収入額から年間必要経費を引いて、出た数字を投資不動産の購入金額で割ります。それに数字をかけることで、実質利回りを出すことができます。この数字が3%以上の数字であれば、サラリーマンとしては十分な利回りの規模になります。

・利回りのシミュレーションの仕方について

不動産投資の利回りのシミュレーションは、ネットから計算することができます。まずは、物価価格と満室時想定年収の金額を打ちこみます。その後に、想定空室率を10%、諸経費率を15%にします。次に資金計画を打ち込みます。自己資金を0にして、借入金額を打ち込みます。借入期間は3年から35年の間に設定して、借入金利は3.2%で計算します

これで、利回りのシミュレーションで計算を出すことができます。利回りのシミュレーションを使用して、あらかじめどれくらいの利回りで行うことができるのか確認を取ることができます。

不動産投資ではキャッシュフローから利回りをしっかり計算しておかなければ、利益を出すことが難しいです。不動産投資を行う前にしっかりとシミュレーションなどで準備をするようにしてください。

手持ちのキャッシュを増やすために大事なこと

資産を増やす方法はいろいろありますが、不動産投資もその一つです。そこで今回は初心者が不動産投資で失敗しないための注意点をいくつか紹介したいと思います。

不動産投資において手持ちのキャッシュを増やすことは大事になってきます。不動産投資ではしばしば融資を受けることがあります。融資を受けるにはある程度の手持ちのキャッシュが必要なので手持ちのキャッシュは多くて困ることはありません。

では、手持ちのキャッシュを増やすために大事なこととは、まずは融資を活用し手持ちの現金を減らさないということです。すべての不動産投資を現金で購入していたら、すぐに資金にそこがついてしまい、次の投資ができなくなってしまいます。不動産投資では融資によって投資を行うことが重要で、それが一つ目の手持ちキャッシュを増やす重要な部分です。

また、物件売却も手持ちキャッシュを増やす方法としては有効ですが、そのタイミングが重要です。不動産投資では不動産を持つことで収入を得るので、不動産売却することでの利益が大事なわけではありませんが、修繕費がかかりすぎたり、古い物件だったりするとタイミングが良ければ手持ちキャッシュを増やすために売却するのも大事なことです。

よく仲介業者がシステムメンテナンスの為にという理由で、不当な付加金を要求してくる場合がありますが、その都度の出費は当初の契約にあるかどうかを、よく留意して確認してください。つまり、補修用の金額は、不動産仲介業者がもつのか、自身が持つのかを明確にした取引をしなくてはならないのです。

この当初の契約分の中に、キャッシュを増やすという項目ではなく、節税ポイントがよく書かれていれば、純正な仲介業者となります。そしてその節税によって、自身の被雇用の収入を浮かせるかたちにします。

高レバレッジをかけられるステージとは?

不動産投資には3つのステージがあります。ここでは、不動産投資におけるステージと、高レバレッジをかけられるステージについて紹介したいと思います。まず、不動産投資におけるステージについて。不動産投資には大きく分けて3つのステージがあります。

それは、1.投資初期段階2.投資成長期段階3.投資安定期段階です。

1.投資初期段階とは投資を始めてすぐの段階で、キャッシュが少ない状態です。投資初期段階ではまずキャッシュを増やすこと最優先に、キャッシュフローが出る物件の購入が優先されます。

2.次の段階が投資成長期段階です。成長期段階ではある程度キャッシュが増えてきた段階です。成長期段階では、キャッシュフローと物件の評価が重要になります。キャッシュフローは初期段階同様まだとても重要ですが、それに加えて、保有している物件の評価についても気を配る必要がある段階になります。

3.投資安定期段階についてです。
投資安定期段階は十分なキャッシュがある状態になり、この段階になると短いスパンでもキャッシュフローよりも長い目で見た資産の安定性が重要になる時期となり、安定している物件への投資が重要になる段階です。

このなかで高レバレッジが必要な段階は特に初期投資段階です。投資の初期はキャッシュも少ないため高レバレッジを活用しないとキャッシュの改善は難しいです。

不動産を全額購入できる人はほとんどいません。ですので、その年式のローンがどのくらい払われているかを、自己確認する必要があります。つまり、ローンを溜め込みすぎると、次の不動産に着手できなくなるのです。

これは、銀行系の信用と併せ持つかたちになりますので、その融資の受けられる顧客であることをステージに乗せるのは間違いになります。つまり、不動産で借りるお金は、必要最小限にしなくてはなりません。

そして、そのローンの兼ね合いから、売却する時に少しでも利益が出るようにするのです。ですのでレバレッジという感覚では、銀行からの審査が下りにくいので、あまりレバレッジという言葉に換えてしまうと、損をするでしょう。

最低でもどのくらいは腰を据えて取り組む必要がある?

不動産投資でも短期で行う場合と長期で行う場合がありますが、一般的には長期運用が基本と言われています。短期の運用では不動産を売却することでの利益が主になりますが、それでは大きな利益を上げるのは難しいです。

不動産投資では家賃収入を得ることが重要で、また融資のローンも数十年と長期になるのでやはり数十年単位で腰を据えて取り組むことが必要な場合が多くあります。

最低でもどのくらいは腰を据えて取り組む必要があるかについては、その利益の出る時期というものがありますので、3年以上は考えたほうが良いです。もっと良いのは、20年以上腰を据えて考える形になります。

もし、60歳が定年であれば、40の内に不動産ローンを全て払い終えるかたちにしておくと利便性が高くなります。つまり、一括で売ることもできますし、その後は不動産のメンテナンスのみで、家賃収入で足しにすることもかのうになります。

ですので、腰を据えてみるというのは、あえて、60歳以降、65歳以降のことを考えてのほうが良いでしょう。もし売却時に損をする計算をしても、テナント・家賃収入があれば、老後の足しになります。

そして、不動産を自分の仕事とするのではなく、その調査費用などは、良い仲介業者にさせるべきであると言えるのです。自身の目で見て判断することも重要ですが、不動産を複数持つには、銀行が貸し出すだけの、土地担保を必要とします。

運営者情報

皆さんこんにちは、運営者のhiroです。2019年現在、33才でサラリーマンをしながら不動産投資をしています。

 

不動産投資を始めるきっかけになったのは、20代の頃、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん、貧乏父さんの本を読み、投資の世界に興味を持ったからです。

 

最初は右も左も分からないところから、不動産の世界に一歩踏み出して、今では株、FXやバイナリーオプション、暗号資産など様々な分野の投資を経験し、投資で得た余剰資金で安定的に複利運用で資産を増やしていく方法で資産構築に取り組んでいます。

 

収入の柱をいくつか持つことで、精神的にも余裕が出てきますし、資産を増やしていくことで自由な時間を手に入れることもできます。

 

このサイトは、私が経験した中で、皆様に有益となる情報をお届けするために、昨年末からスタートしました。